Tampaknya tak terelakkan:Lahan pertanian di pinggiran kota akhirnya dilahap oleh mesin (sub) urbanisasi. Itu sering terjadi, tetapi ada alat hukum untuk mencegahnya – kemudahan konservasi – yang bisa datang dengan insentif keuangan yang besar dan kuat bagi pemilik tanah.
Kelonggaran konservasi adalah pembatasan hukum yang ditambahkan ke akta sebidang properti, yang mencegah tanah untuk dikembangkan, untuk selama-lamanya. Dimulai pada tahun 1970-an, kemudahan konservasi menjadi alat yang populer untuk mendorong pertumbuhan perkotaan yang padat – daripada perluasan pinggiran kota yang tidak ada habisnya – dalam upaya melestarikan sumber daya tanah dan air serta habitat satwa liar. Sejak saat itu, penggunaan fasilitas konservasi telah tumbuh secara eksponensial. Antara tahun 2000 dan 2010, luas areal konservasi yang dimiliki oleh perwalian lahan di Amerika Serikat (yang hanya mewakili sebagian dari total areal konservasi) meningkat hampir empat kali lipat dari 2,3 juta menjadi 8,8 juta.
Konsep ini meluas untuk melestarikan elemen bersejarah tempat pedesaan, serta melestarikan mata pencaharian pedesaan. Agrikultural Conservation Easements (ACEs) adalah tipe umum dari kemudahan konservasi yang memungkinkan aktivitas pertanian berlanjut, tetapi menghalangi sebagian besar jenis pengembangan ekonomi lainnya di properti. Dalam pertukaran untuk menempatkan kemudahan konservasi di properti mereka, pemilik tanah berhak atas manfaat pajak yang signifikan dan, dalam beberapa kasus, mungkin berakhir dengan hadiah uang tunai lump sum (lebih dari itu dalam satu menit). Manfaat finansial mungkin tidak seberapa dibandingkan dengan harga yang akan dibayar pengembang untuk tanah di daerah pinggiran kota yang berkembang pesat, tetapi itu mempermanis kesepakatan. Namun, Anda juga akan mendapatkan hadiah yang tak ternilai karena mengetahui bahwa cicit Anda dapat memanjat pohon apel yang Anda tanam hari ini dan memiliki pengalaman langsung dari mana makanan berasal.
Memahami Hukum Penggunaan Lahan
Dari perspektif hukum, gagasan kepemilikan pribadi didasarkan pada konsep yang disebut “seikat hak.” Alih-alih kepemilikan properti menjadi urusan semua-atau-tidak sama sekali - yaitu Anda memilikinya atau tidak - kepemilikan dianggap sebagai kumpulan hak untuk menggunakan properti dengan berbagai cara, yang masing-masing dapat dibeli dan dijual secara terpisah. Hak milik mencakup hal-hal seperti tempat tinggal, membatasi akses publik, mengekstraksi kayu dan mineral, menanam tanaman, membangun sesuatu, dll, meskipun masing-masing dapat dibatasi oleh peraturan zonasi lokal dan undang-undang negara bagian dan federal.
Hak lain dari pemilik properti adalah hak untuk membagi tanah dan menjual bidang tanah untuk mendapatkan keuntungan – ini adalah hak yang dilepaskan ketika hak konservasi ditempatkan pada akta properti. Sebuah kemudahan konservasi tidak mencegah Anda menjual tanah Anda atau mewariskannya kepada anak-anak Anda, meskipun semua pemilik masa depan akan dibatasi oleh kemudahan yang ditempatkan pada akta tersebut. Ini adalah keputusan besar, dan umumnya tidak dapat dibatalkan.
Namun, detail yang tepat dari kemudahan dapat sangat bervariasi, jadi Anda dapat menyesuaikannya dengan keinginan dan keadaan pribadi Anda. Misalnya, merupakan hal yang umum untuk memiliki hak untuk memutuskan sebidang tanah kecil dari pertanian yang lebih besar dengan tujuan semata-mata untuk memberikan, menjual, atau mewariskan bidang-bidang ini kepada anggota keluarga untuk membangun rumah. Demikian juga, Anda dapat memiliki hak untuk mengembangkan lebih lanjut properti untuk penggunaan pertanian lainnya di masa depan. Jika putra atau putri Anda ingin pindah kembali ke tanah dan membangun lumbung baru atau toko pertanian untuk menjual barang dagangan mereka, kemudahan dapat dikatakan untuk mengizinkan kegiatan tersebut.
ACE umumnya tidak memasukkan ketentuan untuk akses publik, meskipun kadang-kadang jenis kemudahan konservasi lainnya mengizinkan hal ini, terutama bila ada fitur alam yang unik di properti yang menurut pemilik tanah seharusnya berada dalam domain publik. Ide dari ACE adalah untuk menjaga tanah dalam keluarga selama beberapa generasi dan menyimpannya dalam penggunaan pertanian yang produktif. Namun, diperlukan pihak ketiga untuk mengelola kemudahan konservasi, yang biasanya dalam bentuk organisasi perwalian tanah nirlaba atau program pembelian hak pengembangan (PDR) yang dikelola oleh pemerintah daerah. Perwalian tanah dan PDR membantu pemilik tanah mengatur kemudahan konservasi, dan mereka juga bertanggung jawab untuk menegakkannya jika pemilik atau pewaris di masa depan melanggar perjanjian.
Menyiapkan Kemudahan Konservasi
Salah satu langkah pertama untuk membangun kemudahan konservasi adalah menemukan organisasi perlindungan lahan pertanian lokal, seperti perwalian tanah atau PDR, dan mengadakan pertemuan untuk menentukan apakah properti Anda, dan kepentingan jangka panjang Anda terkait penggunaannya, adalah cocok untuk tujuan konservasi organisasi. Maka Anda akan membutuhkan pengacara untuk membantu Anda menyusun persyaratan kemudahan sesuai keinginan Anda. Di sinilah pertanyaan tentang insentif finansial berperan.
Sebagian besar perwalian lahan hanya menerima hibah konservasi, sementara PDR dirancang untuk membeli fasilitas konservasi. Jika easement akan dibeli, nilainya dihitung sebagai selisih antara nilai pasarnya tanpa easement dikurangi nilai pasarnya dengan easement, sebagaimana ditentukan oleh penilai profesional. Dengan kata lain, jika pengembang bersedia membayar Anda $10 juta untuk tanah Anda (berdasarkan berapa banyak uang yang akan mereka hasilkan dengan membaginya, membangun di atasnya, dan menjual rumah), tetapi itu hanya bernilai $1 juta sebagai tanah pertanian. , nilai kemudahan akan menjadi $9 juta. Namun, pembelian kemudahan terbuka untuk dinegosiasikan oleh entitas pembeli, yang mungkin tidak bersedia membayar nilai pasar yang sebenarnya kecuali mereka melihat properti Anda memiliki nilai konservasi yang luar biasa tinggi.
Namun, selalu ada manfaat pajak saat menyiapkan kemudahan konservasi. Salah satu alasan mengapa pemilik tanah sering terpaksa menjual properti mereka adalah karena kenaikan nilai pajak di daerah urbanisasi yang cepat. Pajak properti umumnya didasarkan pada nilai properti, jadi jika nilai sebuah peternakan tumbuh dari $1 juta menjadi $10 juta sebagai akibat dari tekanan pembangunan, pajak properti akan naik sesuai dengan itu. Namun, begitu kemudahan konservasi diterapkan, nilai tanah dalam skenario ini akan turun kembali menjadi $1 juta untuk tujuan perpajakan. Pemilik tanah yang akhirnya menyumbangkan seluruh atau sebagian dari nilai kemudahan konservasi dapat menghapuskan sumbangan tersebut, sesuai dengan aturan khusus yang ditetapkan oleh IRS untuk kemudahan konservasi, yang sering kali menghasilkan penghematan pajak yang signifikan.
Catatan:Untuk nasihat hukum khusus, konsultasikan dengan pengacara.
