Peoples Company melacak semua penjualan tanah seluas 35 hektar atau lebih di Iowa setiap minggu. Data kami mengungkapkan beberapa tren menarik. Iowa menggunakan peringkat produktivitas tanah CSR2 100 poin untuk mengukur produktivitas pertanian. Peternakan dengan CSR2 yang lebih tinggi umumnya memiliki kualitas dan produktivitas yang lebih tinggi. Industri real estate menggunakan harga per CSR2 untuk mengukur kekuatan pasar lahan pertanian dan untuk membandingkan hasil penjualan lahan. Meskipun tidak sempurna, metode ini memberikan gambaran umum tentang tren nilai.
Pada tahun 2017, ada 790 traktat yang dipasarkan untuk pelelangan umum, dengan 738 penjualan. Ini mewakili lebih dari 86, 000 hektar dengan nilai total $562 juta. Harga rata-rata per CSR2 poin dari semua penjualan di database lelang kami adalah $120, dengan pasar tanah mendapatkan kekuatan sepanjang tahun. Sebagai contoh, sebuah peternakan yang dijual seharga $8, 000 acre dengan 80 CSR2 akan diterjemahkan menjadi $100 per poin CSR2.
apakah ini benar-benar pasar penjual?
Data ini menunjukkan bahwa harga tanah terbukti sangat tangguh dan tidak mengikuti harga sewa turun seperti yang diantisipasi banyak orang. Pertanyaannya adalah apakah hasil lelang mencerminkan kekuatan pasar lahan pertanian secara keseluruhan. Apakah ini benar-benar pasar penjual? Perusahaan kami berjuang untuk meniru hasil lelangnya saat menegosiasikan transaksi di luar pasar atau saat menegosiasikan harga pada daftar tradisional. Sulit untuk membuat pembeli melangkah dalam negosiasi pribadi ini sampai tingkat yang mereka miliki dalam pengaturan lelang. Ini menimbulkan pertanyaan:Apakah metode penjualan lelang menghasilkan harga jual yang lebih tinggi daripada metode lainnya, atau mungkinkah ada hal lain yang mendorong ini? Mungkin properti yang dilelang merupakan tanah yang berkualitas unggul dan sudah bertahun-tahun tidak ada. Mungkin atribut pertanian yang dijual di lelang lebih unggul dari pasar secara keseluruhan.
Pertimbangkan untuk menilai kekuatan industri mobil dengan penjualan di penjualan mobil Barrett Jackson di mana hanya mobil terbaik yang dibawa ke pelelangan. Apakah itu mencerminkan kekuatan keseluruhan pasar mobil, atau permintaan akan mobil koleksi langka dan berkualitas tinggi yang diuntungkan dari proses penawaran yang kompetitif?
Saya berpendapat bahwa kekuatan di pasar tanah adalah sah dan, nyatanya, pasar penjual. Minat untuk memiliki lahan pertanian terus ada baik dari petani maupun investor. Masa depan untuk lahan pertanian tampak hebat. Belum, Saya pikir fundamental yang mendasarinya tidak selalu mendukung harga yang Anda lihat di lelang, di mana petani mewakili sekitar 80% dari semua pembeli.
Ada 30 juta hektar lahan pertanian di Iowa, dan penelitian menunjukkan 1% dari pasar lahan pertanian berubah setiap tahun. Jika 1% dari 30 juta hektar berubah, ini akan menyarankan 300, 000 hektar berpindah tangan setiap tahun di Iowa. Dibandingkan dengan database lelang kami, kami melacak hasil untuk 86, 000 hektar atau hanya sekitar 30% dari hektar yang berubah setiap tahun di Iowa.
Hasil yang Anda baca dalam survei lahan pertanian mencerminkan pendapat para profesional dalam bisnis ini. Ini adalah, sebagian besar, didorong oleh hasil lelang dan persepsi profesional tentang pasar. Belum, mayoritas transaksi tanah yang terjadi tidak di lelang umum dan dinegosiasikan secara pribadi, baik melalui daftar tradisional atau transaksi di luar pasar. Hasil penjualan pribadi tidak diketahui tanpa meneliti harga jual di gedung pengadilan. Persepsi bahwa pasar tanah kuat didorong, sebagian besar, melalui pelelangan umum. Lagipula, lelang mewakili bentuk paling murni dari penemuan harga.
Saya secara konsisten memberi tahu klien saya bahwa lelang cocok untuk properti yang berkualitas tinggi di mana ada banyak penawar yang bersaing untuk memiliki properti tersebut. Properti ini, seperti mobil langka, dapat berdagang dengan harga premium ke pasar secara keseluruhan.
Untuk properti yang tidak memiliki atribut tersebut, menemukan pembeli untuk naik dengan harga yang sama per poin CSR2 yang kami lacak di database lelang kami dapat menjadi tantangan.
tentang Penulis
Steve Bruere adalah presiden Peoples Company, pialang tanah yang berbasis di Iowa dengan beragam penawaran pengelolaan lahan, penilaian tanah, dan layanan investasi tanah di 20 negara bagian.
