Pemberi pinjaman Anda bekerja keras untuk mempertahankan Anda sebagai klien, tetapi bahkan hubungan perbankan terbaik pun bisa berakhir. Operasi pertanian Anda dapat berkembang melampaui zona nyaman pemberi pinjaman Anda. Petugas pinjaman Anda mungkin pindah atau pensiun. Bank Anda dapat mengurangi atau menarik diri dari produksi pertanian. Peternakan Anda mungkin tidak memenuhi syarat untuk perpanjangan pinjaman pada saat siklus harga komoditas rendah.
Karena peristiwa ini dapat terjadi, membayar untuk dipersiapkan untuk pembiayaan kembali pertanian. Pertama, memahami bagaimana pemberi pinjaman mengevaluasi risiko dan jenis metrik keuangan yang mereka pertimbangkan saat menilai operasi pertanian. Meskipun ini bukan semua faktor yang diperiksa pemberi pinjaman, Ada empat aturan yang membentuk pilar farm refinance:
- Aturan 90
- Batas Layanan Hutang 85%
- Aturan Anggaran Operasi 25%
- Aturan Pinjaman 75% Peralatan
Pilar #1:Aturan 90
Aturan 90 berkaitan dengan hipotek real estat, dan menggabungkan dua input utama:panjang jatuh tempo hipotek (dalam tahun) dan rasio jumlah pinjaman terhadap nilai properti (%). Aturan mengatakan bahwa jumlah jangka waktu pinjaman ditambah rasio pinjaman terhadap nilai tidak boleh melebihi 90. Misalnya, jika Anda mencari pinjaman real estat dengan jangka waktu 20 tahun, jumlah pinjaman yang diminta tidak boleh melebihi 70% dari nilai penilaian real estat (20 tahun + 70% pinjaman/rasio nilai =90).
Aturan 90 menciptakan keseimbangan antara panjang pinjaman real estat dan berapa banyak yang dapat Anda pinjam terhadap tanah Anda. Untuk jangka waktu pinjaman yang lebih panjang, jumlah pinjaman harus persentase yang lebih kecil dari nilai tanah.
Intinya adalah memahami nilai tanah Anda saat ini dan menerapkan Aturan 90 untuk memprediksi batas pinjaman hipotek Anda.
Pilar #2:Batas Layanan Hutang 85%
Batas Layanan Hutang 85% berkaitan dengan jumlah pembayaran pinjaman tahunan (prinsip dan bunga) yang dapat didukung dengan aman oleh operasi pertanian dari pendapatannya. Batas tersebut menyatakan bahwa pembayaran pinjaman tahunan pertanian tidak boleh melebihi 85% dari pendapatan bersih + bunga dan depresiasi (I+ID). Sebagai contoh, sebuah peternakan dengan $300, 000 I+ID dapat dengan aman mendukung $255, 000 pembayaran utang tahunan ($300, 000 × 0,85 =$ 255, 000).
Harga komoditas saat ini memberlakukan pembatasan ketat pada kemampuan pertanian untuk mematuhi Batas Layanan Hutang 85%. Sebagai tanggapan, beberapa pemberi pinjaman telah meningkatkan persentase ini untuk peminjam dengan ekuitas tinggi di pertanian mereka.
Takeaway adalah untuk menulis anggaran tahunan yang mencakup perkiraan biaya dan pendapatan konservatif, kemudian terapkan Batas Layanan Hutang 85% untuk menentukan batas alami berapa banyak yang diharapkan untuk dipinjam oleh pertanian Anda.
Pilar #3:Aturan Anggaran Operasi 25%
Aturan Anggaran Operasi 25% berkaitan dengan pengelolaan risiko penurunan hasil di masa depan yang tidak terduga. Adalah bijaksana untuk mendanai setidaknya 25% dari proyeksi biaya operasional tahunan peternakan Anda dengan uang tunai Anda sendiri. Karena kerugian operasi jarang melebihi 25% dari total biaya operasi peternakan, pendanaan sendiri setidaknya 25% dari biaya tahunan yang dianggarkan mengurangi risiko keuangan pemberi pinjaman Anda dan membuat pertanian Anda lebih layak kredit. Memiliki kulit dalam permainan adalah pesan yang jelas kepada pemberi pinjaman tentang kesehatan finansial sebuah peternakan.
Pilar #4:Aturan Peminjaman Peralatan 75%
Pilar terakhir dari pembiayaan kembali pertanian adalah Aturan Pinjaman Peralatan 75%. Peralatan dan mesin pertanian adalah aset terdepresiasi yang dapat dengan cepat kehilangan nilainya. Ketika membiayai kembali peralatan pertanian, Anda harus mengharapkan untuk meminjam tidak lebih dari 75% dari nilai peralatan.
Pinjaman peralatan biasanya memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi daripada pinjaman real estat, jadi meminimalkan jumlah pinjaman peralatan akan menurunkan biaya bunga berkelanjutan pertanian Anda.
Dampak
Empat pilar pembiayaan kembali pertanian saling terkait, jadi penting untuk memahami bagaimana kekuatan atau kelemahan satu pilar berdampak pada tiga pilar lainnya. Anda mungkin tidak tahu kapan Anda perlu membiayai kembali pertanian Anda, tetapi Anda dapat yakin bahwa pemberi pinjaman akan menghargai struktur keuangan permintaan pinjaman Anda bila didukung dengan baik.
tentang Penulis
Raja Brent adalah direktur pelaksana di kantor GlassRatner Advisory &Capital Group LLC di Kansas City.
