Petani dan pemilik tanah dibagi menjadi sesi yang berbeda di Land Expo, dan mereka yang memilih presentasi pajak penghasilan dan harta benda datang dengan membawa pena, kertas, dan pertanyaan.
Paulus Neiffer, akuntan publik bersertifikat dan penasihat bisnis untuk PKB – CliftonLarsonAllen, menerjunkan pertanyaan dan meruntuhkan nuansa untuk rute menunda atau menghilangkan pajak real dan pendapatan.
Neiffer mengawali presentasinya dengan mencatat bahwa strategi dapat diguncang tergantung pada hasil pemilihan presiden 2020 dan dari berbagai opsi yang disetrika saat mereka menerima lebih banyak eksposur.
1031 Pertukaran
Neiffer menunjukkan investasi lahan pertanian sebagai faktor kunci untuk 1031 bursa. Neiffer menggunakan lahan pertanian dengan ubin sebagai contoh bagi petani Midwestern.
Ubin berada di bawah Bagian 1245 sebagai properti nyata. Dalam contoh, Anda menjual tanah seharga $ 3 juta dengan ubin senilai $ 500, 000. Sebagai investor, Anda memutuskan untuk memasukkan uang itu ke lebih banyak lahan pertanian yang bernilai $3 juta tanpa ubin atau properti Bagian 1245 lainnya.
Dalam situasi ini investor akan dikenakan keuntungan kena pajak sebesar $ 500, 000 dari ubin karena reinvestasi tidak termasuk properti Bagian 1245, menurut Neiffer. Jika investor memiliki tanah pertanian tanpa properti Bagian 1245 dan menjualnya untuk membeli pertanian dengan properti Bagian 1245, maka investor menghindari $500, 000 keuntungan kena pajak.
“Anda tidak dapat beralih dari memiliki 1245 properti menjadi tanah atau aset lain yang tidak memiliki 1245 properti nyata [tanpa keuntungan kena pajak], Kata Neiffer.
Neiffer mengoceh dari daftar Bagian 1245 contoh properti nyata yang berhubungan dengan pertanian, termasuk ubin, bangunan babi, tempat sampah, dan banyak lagi.
Pertukaran juga menghadirkan fleksibilitas dengan properti Bagian 1245. Jenis properti dapat berbeda dari satu sisi pertukaran ke yang lain. Sebagai contoh, tempat sampah dapat dicocokkan dengan ubin; tidak harus menjadi tempat sampah untuk tempat biji-bijian untuk mengimbangi keuntungan kena pajak.
Baca lebih lanjut:10 bendera merah teratas untuk petani yang menggunakan 1031 pertukaran
Zona Peluang
Zona peluang mengisolasi daerah dengan tujuan untuk menyuntikkan kegiatan ekonomi di daerah dengan pendapatan lebih rendah.
Neiffer menggunakan contoh menjual lahan pertanian untuk menghasilkan keuntungan $1 juta. Zona peluang cocok untuk pembayaran pajak tangguhan, keuntungan modal yang berkurang, dan penghapusan apresiasi perpajakan dengan investasi.
Dengan penangguhan tersebut, jika keuntungan diinvestasikan kembali dalam 180 hari, Anda tidak perlu membayar pajak sampai akhir 2026 atau kapan pun Anda menjualnya, mana yang lebih dulu, kata Neiffer.
Neiffer juga mengatakan menahan investasi setidaknya selama lima tahun mengurangi keuntungan yang dikenakan pajak sebesar 10%.
Akhirnya, plus terbesar dari zona peluang, menurut Neiffer, adalah manfaat setelah 10 tahun.
Neiffer menggunakan investasi yang ditahan selama 10 tahun yang tumbuh menjadi $5 juta dari investasi $1 juta sebagai contoh.
“Anda dapat membuat pemilihan ketika Anda menjual dana itu, bahwa keuntungan $4 juta itu sepenuhnya bebas pajak, Kata Neiffer. “Itulah manfaat dari zona peluang.”
Neiffer mengatakan keterbatasan dan potensi lahan pertanian di zona peluang masih didefinisikan. Neiffer mengatakan bisnis pertanian yang dimulai di zona peluang lulus ujian karena "Anda harus secara substansial meningkatkan aset yang Anda beli jika itu real estat" dan lahan pertanian merupakan tantangan yang lebih besar untuk melewatinya.
“Zona peluang pasti masih mengerjakan detailnya, Kata Neiffer. “Undang-undang ini sekarang sudah lebih dari dua tahun [dan] kami baru saja mendapatkan peraturan final.”
Neiffer mengatakan dia mengharapkan peningkatan di lahan pertanian yang memenuhi persyaratan untuk zona peluang dalam beberapa tahun ke depan karena keakraban dengan peraturan tumbuh.
Negara bagian tertentu mengikuti seperangkat aturan yang berbeda dari aturan federal. Untuk menemukan zona peluang, kunjungi https://eig.org/opportunityzones dan ikuti peta.
Baca lebih lanjut:Bagaimana melindungi peternakan Anda dan menghemat uang
Amal Sisa Kepercayaan
Petani dalam posisi untuk pensiun dalam waktu dekat dapat mempertimbangkan sisa kepercayaan amal. Tujuan dari perwalian adalah untuk mengurangi pajak dengan menempatkan aset di dalamnya dan kemudian membayar penerima manfaat untuk jangka waktu tertentu dan setelah kedaluwarsa, sisanya diberikan untuk amal.
Neiffer menggunakan contoh seorang petani yang pensiun pada tahun 2020 dengan hasil panen tahun 2019 untuk dijual. Petani memiliki pajak wirausaha dan juga kehilangan biaya karena banyak yang tidak perlu setelah pensiun, dan petani didorong ke dalam kelompok pajak yang lebih tinggi.
“Kita bisa mengambil biji-bijian itu, ambil peralatan pertanian itu, dan kita dapat memasukkannya ke dalam apa yang kita sebut sebagai perwalian sisa amal, Kata Neiffer. “Kita dapat memiliki perwalian anuitas atau perwalian tunggal, tetapi hal yang menyenangkan tentang itu [adalah] kami secara efektif menjual hasil panen kami untuk mendapatkan uang tunai dan kami membagi keuntungannya selama lima, 10-, 15-, jangka waktu 20 tahun atau lebih. Kami secara efektif mendapatkan perawatan penjualan angsuran secara tunai dan kami telah menghilangkan pajak wirausaha.”
Neiffer menyarankan untuk menghindari periode seumur hidup jika terjadi kecelakaan atau kematian segera setelah pensiun yang akan membatasi jumlah yang diterima penerima manfaat.
“Saya mungkin berdiskusi dengan petani setidaknya tiga kali setahun – lima kali setahun, Kata Neiffer. “Saya akan mengatakan untuk setiap 10 diskusi yang saya lakukan, Saya meminta dua petani untuk melakukannya.”
Neiffer mengatakan perasaan memiliki kontrol yang lebih sedikit menghalangi banyak petani, tapi dia mengatakan mereka yang terlibat mungkin memiliki kendali lebih dari yang mereka kira.
"Pada kasus ini, petani adalah pendonor, petani yang diuntungkan, petani sebenarnya bisa menjadi wali, Kata Neiffer. "Jadi, petani benar-benar masih memegang kendali – tetapi tidak dalam kendali 100%. Karena petani tidak dapat meminjam dari [perwalian anuitas], tidak dapat meminjamkan uang ke [perwalian anuitas], tidak bisa menjual peralatan pertanian kepada anak-anak.”
Baca lebih lanjut:Lebih banyak MFP segera hadir di peternakan di dekat Anda
Hadiah Tahunan
Jika pajak properti menjadi perhatian, membongkar sebagian nilai dapat menyelamatkan pemilik tanah dalam jangka panjang.
Salah satu cara untuk melakukannya adalah melalui hadiah tahunan, menurut Neiffer. Setiap tahun ada $15, 000 maksimum untuk hadiah yang diberikan kepada penerima, tetapi seorang donor dapat memberikan banyak hadiah. Jadi, Anda dapat memberikan banyak hadiah, tetapi Anda hanya dapat menerima satu per tahun. Untuk memanfaatkan ini setiap tahun, Anda juga harus menggunakannya tahun itu, dan Anda tidak dapat membawanya dari tahun sebelumnya.
“Jika Anda memiliki empat anak dan beberapa cucu, [itu] cukup mudah antara suami dan istri untuk menghasilkan hadiah tahunan sebesar $ 500, 000, Kata Neiffer.
Neiffer mengatakan tanah dapat dimasukkan ke dalam entitas perseroan terbatas, Anda dapat mendiskonnya setidaknya 35%, jadi $15, 000 bisa mendapatkan nilai $25, 000 hingga $30, 000.
Baca selengkapnya:Rekapitulasi Expo Investasi Tanah Perusahaan Rakyat 2020
