DES MOINES, Iowa — Semakin banyak petani dan pemilik tanah ingin tahu cara menggunakan Kode Pendapatan Internal Bagian 1031 (dikenal sebagai pertukaran bagian 1031) untuk menangguhkan pajak dan membangun kekayaan atas pembelian properti pengganti.
Meskipun tidak dipahami secara luas, rincian transaksi pertukaran 1031 dapat disaring dengan menggunakan perantara yang memenuhi syarat.
Ini adalah topik yang dibahas dalam presentasi kepada petani, pemilik tanah, dan pialang di Land Investment Expo minggu ini.
David Brown, presiden IPE 1031, sebuah perusahaan nasional yang menawarkan layanan perantara untuk berbagai jenis bursa, tidak dapat melewati lima slide pertama dari presentasi 50 slide sebelum dibanjiri dengan banyak pertanyaan tentang melakukan 1031 pertukaran.
Pertukaran 1031 didefinisikan sebagai pertukaran sejenis properti nyata yang memungkinkan seseorang yang telah menjual aset tersebut untuk menginvestasikan pengembaliannya ke properti baru untuk menghindari pajak keuntungan modal.
Pemerintah A.S. ingin memberi insentif kepada orang-orang untuk terus mempertahankan investasi mereka dalam perekonomian, kata coklat.
Secara sederhana, ini adalah alat penangguhan pajak, memungkinkan orang untuk berinvestasi dalam aset yang lebih tepat yang sesuai dengan situasi khusus mereka.
Arus Kas dan Manfaat Kekayaan
Bagian 1031 hukum pertukaran, diundangkan pada tahun 1921, telah membantu petani dan pemilik tanah membangun kekayaan dan menjaga arus kas dalam operasi mereka selama beberapa dekade.
“Orang-orang yang menukar kuda dengan kuda tidak perlu membayar pajak untuk transisi itu, ” kata David Brown, presiden IPE 1031.
Sampai tahun 1991, orang bahkan diizinkan untuk menggunakan pertukaran pot, menyatukan beberapa peternakan, berdagang di antara mereka sendiri, dan keluar dengan apa yang mereka butuhkan.
Petani dan non-petani sama-sama menggunakan alat pertukaran 1031 untuk mengkonsolidasikan operasi pertanian, membawa pertanian lebih dekat ke tempat mereka tinggal, atau memiliki tanah dengan CSR yang lebih tinggi, kata coklat.
Dengan mengizinkan pemilik tanah untuk menahan uang pajak dari penjualan pertanian yang biasanya akan diberikan kepada pemerintah, bagian 1031 pertukaran membantu petani membangun kekayaan.
“Jika saya memiliki pajak sebesar $100, 000 dan saya dapat menginvestasikannya kembali ke properti baru yang saya beli tanpa membayar pajak, itulah dolar yang bisa saya gunakan, ” kata Brown.
“Itu adalah dolar nilai waktu untuk membangun kepemilikan investasi saya vs. akhirnya menginvestasikan $100, 000 kurang dari yang saya pikir saya bisa. ”
1031 Pertukaran Kesalahpahaman
Kekeliruan terbesar tentang 1031 bursa adalah gagasan bahwa orang-orang keluar dari properti pertanian transisi di sekitar wilayah metropolitan dan berdagang ke aset yang diuraikan di lebih banyak komunitas pedesaan.
“Saya tidak mengatakan transaksi itu tidak terjadi. Namun, itu adalah sebagian kecil dari persentase 1.031 transaksi pertukaran yang kami tangani, ” kata Brown.
Contohnya, petani tidak membeli sebidang tanah besar di daerah pedesaan dengan uang yang mereka dapatkan dari menjual tanah ke pengembang di dekat kota besar.
"Faktanya, ada beberapa penelitian yang menunjukkan 1031 pertukaran tidak mendorong nilai lahan pertanian lebih tinggi. Sebagai gantinya, jenis alat investasi ini menjaga nilai lahan pertanian tetap terkendali atau menguranginya karena berkontribusi pada peningkatan pasokan properti karena orang tidak takut menjual tanah mereka. Dan tanpa pasal 1031, Anda tidak akan memiliki persediaan tanah, mendorong harga naik karena persediaan yang tersedia rendah, ” kata Brown.
10 Bendera Merah Pertukaran Teratas
Sementara 1031 pertukaran dapat bermanfaat bagi petani yang menjual dan mengganti aset properti, memahami aspek hukum mereka bisa sangat membingungkan. Pada Pameran Investasi Tanah minggu ini, Brown membagikan 10 bendera merah pertukaran teratas ini dengan ruangan yang penuh dengan petani, pemilik tanah, dan broker.
1. Perantara berkualifikasi yang didiskualifikasi :Wajib Pajak yang mencari jasa perusahaan perantara yang memenuhi syarat, (seperti perusahaan Brown IPE 1031), harus menanyakan kepemilikan perusahaan. Perantara yang didiskualifikasi tidak dapat menjadi pengacara wajib pajak, akuntan, agen/broker real estate dan karyawan.
2. Tidak mengajukan pertanyaan yang tepat :Kunci keberhasilan transaksi pertukaran adalah perencanaan dan konsultasi dengan perantara yang memenuhi syarat, serta penasihat pajak dan hukum.
3. Perjanjian pembelian real estat yang tidak dapat dialihkan :Di bawah bagian 1031, petani yang melakukan pertukaran wajib menyerahkan perjanjian jual beli kepada perantara yang memenuhi syarat.
4. Berdagang turun nilainya :Untuk menangguhkan semua pajak atas transaksi pertukaran, tiga aturan umum harus dipenuhi. Pertama, nilai pertanian atau properti yang Anda beli harus lebih besar atau sama dengan nilai properti yang dijual. Kedua, semua ekuitas dari pertanian atau properti yang dijual harus diinvestasikan kembali ke dalam properti investasi baru. Ketiga, semua pembebasan utang dari pertanian atau properti yang dijual harus diganti dengan utang baru yang setara atas properti pengganti.
5. Tidak memanfaatkan kekuatan pertukaran terbalik :Pertukaran terbalik dapat membantu pembayar pajak pertukaran dengan kemampuan untuk menemukan dan memperoleh properti yang paling sesuai dengan tekanan waktu yang berkurang.
6. Tidak mendokumentasikan pertukaran :Persyaratan dokumentasi bagian 1031 sangat ketat dan persyaratan akurasi tidak dapat diabaikan. Perantara yang memenuhi syarat harus memastikan bahwa persyaratan dokumen pertukaran teknis, pemberitahuan, identifikasi, dan persyaratan lainnya ditangani dengan benar.
7. Transaksi pihak terkait yang dilarang :Seorang petani atau pembayar pajak tidak dapat menggunakan transaksi pertukaran 1031 untuk membeli properti dari kerabat. Pengecualian dan alternatif penataan memang ada.
8. Flipper dan status dealer :Agar memenuhi syarat untuk perawatan bagian 1031, properti harus dimiliki untuk investasi atau penggunaan dalam perdagangan atau bisnis. Sirip dan dealer properti tidak memenuhi syarat untuk perawatan bagian 1031.
9. Masalah pernyataan penyelesaian :Wajib Pajak yang terlibat dalam 1031 pertukaran tidak dapat menggunakan hasil dari properti yang mereka jual untuk membayar biaya seperti sewa dan deposito, biaya pinjaman, dan biaya yang tidak terkait dengan properti. Plus, properti investasi baru tidak dapat dibiayai secara berlebihan.
10. Masalah kemitraan :Sementara mitra LLC multianggota mungkin ingin menjual properti kemitraan dan menggunakan hasil tersebut untuk ditukar dengan properti pengganti yang terpisah, ini tidak diizinkan menurut pasal 1031.
