Dalam buku 2014, Kematian Uang, penulis James Rickards menulis ada lima aset yang diinvestasikan orang dari waktu ke waktu untuk melestarikan kekayaan mereka. Dalam urutan kepentingan, mereka termasuk emas, tanah yang belum dikembangkan (termasuk tanah pertanian), seni rupa, Pengelola investasi global, dan uang tunai.
Dengan akun Rickards, lahan pertanian adalah taruhan yang bagus dalam ekonomi yang kacau saat ini, kata Mark Dozour, mantan kepala ekonom Pusat Real Estat di Texas A&M.
Kombinasi COVID-19 dan minyak mentah murah membentuk angsa hitam, sebuah kegiatan ekonomi bencana yang tidak dapat diprediksi. Dampak COVID-19 terhadap ekonomi AS hampir pasti akan menyebabkan resesi ekonomi, mengakhiri periode pertumbuhan ekonomi yang belum pernah terjadi sebelumnya, kata Dozour, yang bergabung dengan Steve Bruere, pemilik Perusahaan Rakyat, sebuah perusahaan real estat ag, dalam telekonferensi 24 Maret tentang nilai lahan pertanian setelah COVID-19. Lebih dari 600 orang yang bergabung dalam panggilan tersebut mengetahui bahwa lahan pertanian relatif stabil – terlepas dari jatuhnya kendaraan investasi lainnya, termasuk Bursa Efek New York, yang telah kehilangan 30% dari nilainya dalam 45 hari terakhir.
“Pasar lahan pertanian telah merosot 2% menjadi 3% dalam beberapa minggu terakhir, namun penjualan yang kami lakukan Jumat lalu memenuhi harapan, ” kata Bruere, yang Clivenya, Perusahaan yang berbasis di Iowa mensponsori Land Expo tahunan setiap bulan Januari.
“Ada uang di luar sana, dan Anda harus mencari cara untuk membuatnya bergerak, Bruere melanjutkan. “Waktu untuk membeli peternakan adalah saat dijual. Dan kami melakukan yang terbaik untuk bergerak maju.”
“Waktu untuk membeli peternakan adalah saat dijual. Dan kami melakukan yang terbaik untuk bergerak maju.”
Bruere mengatakan stafnya percaya bahwa ketika pasar saham mulai anjlok, investor ingin berinvestasi di lahan pertanian sebagai investasi yang relatif aman yang memberikan tingkat kapitalisasi yang relatif sederhana sebesar 3% hingga 4% setiap tahun.
“Intuisi kami adalah bahwa orang-orang akan pergi ke lahan pertanian sebagai tempat [investasi] yang aman, " dia menambahkan. “Tetapi beberapa orang yang kami lihat sebagai pembeli lahan pertanian tiga hingga empat minggu lalu telah mengerem. Mereka mencari keuntungan yang lebih tinggi di tempat lain.”
- BACA SELENGKAPNYA: Apa yang perlu diketahui petani tentang COVID-19
Beberapa investor percaya bahwa pasar saham tanking adalah peluang investasi, dengan potensi pembayaran besar di masa depan.
Tingkat kapitalisasi – sering disebut cap rate – adalah rasio pendapatan operasional bersih (NOI) terhadap nilai aset properti. Katakanlah seperempat bagian tanah dijual seharga $1,6 juta, atau $10, 000 per hektar. Jika memiliki NOI $300 per acre, atau $48, 000, tingkat topi adalah 3%.
Itu mantap, tetapi tidak semenarik peluang investasi yang lebih berisiko.
Dozour percaya tingkat pembatasan di lahan pertanian akan terus menurun, sementara cap rate pada investasi real estat lainnya – apartemen dan hotel, misalnya - akan meningkat. Itu karena rasio risiko dan imbalan lebih besar untuk kendaraan investasi tersebut.
Padat dan mantap
Bruere mengingat ketika harga komoditas mencapai puncaknya pada tahun 2008 dan harga lahan pertanian melonjak. Sementara nilai lahan pertanian telah menurun sejak itu, mereka tetap tangguh relatif terhadap biji-bijian – bahkan selama tarif perdagangan, COVID-19, dan harga komoditas yang lebih rendah.
Ketahanan itu menarik bagi investor tertentu, kata Dozour.
“Ketika saya menilai risiko aset apa pun, Saya perlu memiliki beberapa keyakinan tentang potensi pendapatan. Jika saya investor baru, Saya tidak peduli berapa penghasilannya di hari-hari yang lebih bahagia. Aku ingin tahu apa yang terjadi sekarang, " dia berkata.
Hati-hati murah
Akhirnya, kata peringatan tentang mengalihkan aset dari lahan pertanian untuk sesuatu yang lebih berisiko. “Menjual tanah untuk membeli saham? 1929 terlintas dalam pikiran, Kata Dozour. “Itu mungkin ide yang bagus, tetapi hanya karena ada sesuatu yang dijual tidak berarti itu murah. Orang-orang memberi tahu saya bahwa saham tidak bisa mencapai nol. Tapi mereka bisa. Itu tidak berarti nilai perusahaan adalah nol; itu berarti nilai perusahaan lebih kecil dari total utang.”
