Pandangan Wilayah demi Wilayah di Pasar Tanah Pertanian 2018
Inilah yang dikatakan agen real estat lahan pertanian dari seluruh negeri Bertani yang Sukses majalah tentang pasar lahan pertanian saat ini di wilayah mereka, termasuk pengambilan terbaik mereka di mana peluang berada.
Ray Brownfield, ALC
Pro Tanah
Daerah:Illinois
Pasar hari ini: Brownfield menyebutnya tegas, rata-rata. “Jika itu tanah Kelas A berkualitas tinggi, dikeringkan dengan baik, dan semua bisa digarap, itu sebenarnya menunjukkan sedikit peningkatan nilai. Tidak banyak yang tersedia di pasaran saat ini, dan biasanya ada dua atau tiga petani sekitar yang menginginkannya, " dia berkata.
Nilai titik tengah: Untuk tanah A, itu sekitar $10, 500 acre di Illinois dan mungkin setinggi $12, 000 di lingkungan dengan lebih banyak penawar. Alasan B dan C jatuh dalam kisaran $5, 500 hingga $9, 500, kata Brownfield. “Penjual selalu berpikir bahwa pertanian mereka seharusnya lebih bernilai, " dia menambahkan. “Pembeli lahan pertanian, Namun, cenderung mengerjakan pekerjaan rumah mereka. Mereka tahu apa nilainya.”
Siapa yang membeli: Ada beberapa minat dari investor luar, tetapi banyak dari itu telah menghilang akhir-akhir ini, kata Brownfield. “Mereka perlu melihat ROI 3,5% atau lebih besar untuk tertarik pada lahan pertanian. Hari ini, 2% atau 2,5% adalah yang terbaik yang dapat Anda proyeksikan di sini.” Sebagian besar penjualan kepada petani yang sudah ada yang ingin berekspansi, kata Brownfield.
Peluang: “Saya biasanya adalah pendukung tanah Kelas A. Itu hampir selalu menghargai nilainya dan biasanya dapat menahan kemunduran cuaca dengan lebih baik, ” kata Brownfield. “Saya mungkin melihat tanah B itu, mungkin dengan sedikit lebih banyak kemiringan atau bidang yang tidak beraturan. Dengan genetika jagung dan kedelai saat ini, seorang petani yang baik dapat membuat hasil tanah Kelas B setara dengan A, dan itu $2, 000 per hektar lebih sedikit untuk membelinya. ”
Baca lebih lajut: Motivasi Penjual vs. Pembeli Lahan Pertanian
Roger Hayworth, ALC
Perusahaan Nasional Petani
Area:Indiana dan Sabuk Jagung Timur
Pasar hari ini: “Pasar tanah berkualitas tinggi stabil di daerah kami, ” kata Hayworth. “Di mana tanahnya tidak bagus atau ada masalah drainase atau kesuburan, pasar turun 2% sampai 5%. Tidak banyak tanah di pasar saat ini, dan itu membantu menahan harga.”
Nilai titik tengah: Di Ohio, lahan pertanian berkualitas baik berkisar antara $7, 000 hingga $7, 500 per hektar, dia berkata. “Di mana ada kompetisi ekstra, bisa mencapai $9, 000. Atau mungkin turun menjadi $6, 000.”
Siapa yang membeli: “Petani yang tidak membeli lima tahun lalu memiliki sisa uang tunai untuk melakukannya sekarang, ” pikir Hayworth. “Mereka masih bisa menghasilkan arus kas yang layak jika jagung tetap mendekati $4 per gantang.” Dana investasi luar, yang ingin menghasilkan 5% ROI, tidak seagresif hari ini seperti beberapa tahun yang lalu, dia menambahkan.
Peluang: “Saya selalu kagum ketika tiga orang yang berbeda melihat properti seluas 80 hektar dan memiliki tiga pandangan yang sama sekali berbeda. Peluang adalah bagaimana hal itu sesuai dengan situasi Anda. Konsultasikan dengan orang yang Anda percayai dan lakukan uji tuntas Anda sendiri. Anda akan melihat peluang, ” kata Hayworth.
Chuck Wingert, ALC
Wingert Realty
Area:Minnesota dan Upper Midwest
Pasar hari ini: Ini kuat, Wingert berkata, dengan peningkatan 3,5% dalam nilai tanah berkualitas tinggi pada tahun lalu. “Kami telah melihat investor keluar dari sela-sela dan menjadi penawar aktif. Saya pikir mereka melihat bahwa kami mendapat diskon 30% dari nilai tinggi dan memutuskan sekaranglah waktunya untuk berinvestasi.”
Nilai titik tengah: Tanah berkualitas tinggi dengan drainase yang baik, bidang persegi, dan tanah lempung yang baik biasanya berharga $8, 500 hingga $10, 000 hektar di selatan Minnesota, kata Wingert. “Tahun lalu, Saya khawatir kita akan melihat penurunan 10% hingga 15% dalam harga lahan pertanian, tapi itu tidak terjadi di sini." Tanah berkualitas rendah dengan tanah berpasir atau kesuburan rendah bisa turun menjadi $4, 000, dia berkata.
Siapa yang membeli: Sekitar 65% adalah petani yang berpikiran ekspansi, kata Wingert. “Pada awal 2017, itu lebih banyak investor luar yang melakukan pembelian. Tahun ini, itu petani tetangga. Sebagian besar petani menyelipkan uang beberapa tahun yang lalu. Mereka sekarang adalah penawar yang agresif.” Suku bunga rendah membantu petani membuat keputusan untuk membeli, dia menambahkan.
Peluang: “Ini semua dalam apa yang ingin Anda capai, ” kata Wingert. “Bagi petani, biasanya tentang geografi; sebuah peternakan cocok dengan lokasi mereka. Mereka dapat mengatur properti atau melakukan sesuatu yang lain untuk memperbaikinya, dan ini adalah investasi yang bagus.”
Baca lebih lajut: Nilai Lahan Pertanian Tetap Kuat
George Clift, ALC
Pialang Tanah Clift
Area:Texas Panhandle dan negara bagian sekitarnya
Pasar hari ini: Clift menyebutnya tegas. “Dalam enam bulan terakhir, Saya telah melihat minat pembeli yang diperbarui dibandingkan dengan enam bulan sebelumnya, " dia berkata.
Nilai titik tengah: Di Pegangan Texas, $4, 000 acre akan membeli tanah jagung irigasi yang akan menanam jagung 250 gantang-an-acre, tapi ini bisa menipu, kata Clift. "Di Sini, ini semua tentang hak atas air dan kapasitas pemompaan air. Beberapa sumur irigasi akan memompa 200 galon per menit; beberapa akan memompa 1, 000 galon. Kami membutuhkan lebih banyak biaya untuk menanam jagung di sini, ” katanya tentang perbedaan harga lahan pertanian dari Midwest.
Siapa yang membeli: Sebagian besar adalah petani, dan mereka juga sering berkecimpung dalam bisnis peternakan. Biasanya, ada beberapa modal pinjaman dalam kesepakatan, kata Clift. “Kami telah melihat kenaikan suku bunga sekitar setengah poin, tetapi itu tampaknya tidak memengaruhi pembeli.” Kapas adalah alternatif tanam di sana, dia menambahkan, dan itu menopang beberapa arus kas pertanian dan nilai lahan pertanian. “Kami memiliki basis jagung positif sebesar 25¢ hingga 30 di sini karena tempat penggemukan kami. Kita bisa membuat jagung senilai $4 per gantang, " dia berkata.
Peluang: “Kesempatan saya adalah membeli ladang jagung di sini dengan sumur air 800 galon per menit atau lebih, ” kata Clift. “Tidak banyak yang dijual, tapi kami telah menjual beberapa seperti itu dalam beberapa bulan terakhir. Anda juga akan memiliki kapas sebagai tanaman pilihan, dengan dua gin baru yang datang ke wilayah tersebut.”
Kyle Hansen, ALC
Manajemen Pertanian Hertz
Area:Iowa dan Sabuk Jagung tengah
Pasar hari ini: “Saya harus mengatakan pasar kami di Iowa stabil dengan volatilitas lokal, ” kata Hansen. “Kami akan memiliki penjualan yang kuat di satu area, dan properti serupa yang tidak jauh darinya juga tidak akan laku. Itu tergantung pada kekuatan pembeli di masing-masing daerah.”
Nilai titik tengah: Survei Iowa Chapter of Realtors Land Institute terbaru menempatkan nilai rata-rata untuk tanah berkualitas tinggi di seluruh Iowa lebih dari $9, 300 hektar, dengan bagian barat laut negara bagian yang tertinggi hanya di bawah $ 11, 000 rata-rata. Rata-rata tanah berkualitas menengah mendekati $7, 000 di seluruh Iowa.
“Ketika harga komoditas turun beberapa tahun lalu, harga tanah awalnya turun tapi kemudian mereka stabil, ” kata Hansen. Mungkin, dia berspekulasi, itu karena 82% lahan pertanian di Iowa bebas utang. Pembelian tidak harus didasarkan pada pendapatan yang dapat dihasilkan oleh tanah tersebut. “Harga lahan pertanian tampaknya telah terputus dari harga komoditas, ” kata Hansen.
Siapa yang membeli: Sekitar 75% hingga 80% dari penjualan adalah ke petani saat ini dan sisanya adalah investor, baik individu maupun kelompok.
Peluang: “Jika Anda menginginkan tingkat pengembalian yang lebih baik, Anda mungkin melihat ke Iowa selatan, di mana tanah cenderung dijual lebih rendah tetapi Anda masih bisa mendapatkan hasil yang bagus, ” kata Hansen. “Jika Anda menginginkan tanah yang kemungkinan besar akan dihargai selama 10 tahun ke depan, Saya akan melihat ke Iowa tengah dan utara.”
Nilai Lahan Pertanian Iowa Berkualitas Tinggi
Data berasal dari survei Iowa Realtors Land Institute. Analisis oleh Hertz Appraisal Services.
Steve Bruere
Perusahaan Rakyat
Area:Florida dan Tenggara
Pasar hari ini: Pasar lahan pertanian di sini lebih sulit untuk diukur, kata Bruere, yang berbasis di Iowa tetapi telah melakukan beberapa penjualan tanah di Florida. “Anda memiliki pantai dan pembangunan yang sedang berlangsung, " dia berkata, “Dan itu bisa memperumit pasar lahan pertanian dibandingkan dengan daerah lain.” Belum, dia melihat potensi yang baik di lahan pertanian di seluruh Tenggara. “Saya suka berbagai tanaman – sayuran, ternak, dan bahkan jagung – itulah kemungkinannya, " dia berkata.
Nilai titik tengah: Lahan pertanian biasanya di $4, 000- hingga $6, kisaran 000-per-acre di Florida dan negara bagian Tenggara sekitarnya, kata Bruere.
Siapa yang membeli: Dalam banyak kasus, petani yang ingin berekspansi, bersama dengan investor institusi. Ada juga lebih banyak spekulan tanah di Florida yang mencari apresiasi jangka pendek, kata Bruere. Salah satu faktor utama di lahan pertanian Florida adalah bahwa ada penyakit tanaman yang disebut penghijauan jeruk yang menghancurkan kebun jeruk. Lahan itu diubah menjadi sayuran atau bahkan jagung untuk ternak dan unggas.
Peluang: “Saat saya memperluas pandangan saya sendiri tentang pasar lahan pertanian di seluruh negeri, perspektif saya telah berubah, ” kata Bruere. “Saya cenderung melihat lahan pertanian sekarang tidak begitu banyak untuk nilai per acre, tapi apa yang bisa dilakukan dengan itu. Apa yang bisa dihasilkannya? Di Florida, kemungkinan tanam hampir tak terbatas; perusahaan susu dan bisnis peternakan lainnya berkembang. Ini adalah pasar yang sangat menarik.”
Stan Lierz, ALC
Layanan Real Estat Hertz
Daerah:Nebraska
Pasar hari ini: Di seluruh negara bagian, tanah berkualitas baik tetap stabil dengan harga bagus, Lierz mengatakan, sedangkan nilai tanah berkualitas lebih rendah pasti lebih lunak dan lebih bervariasi.
Nilai titik tengah: Tanah beririgasi pivot berkualitas tinggi di Nebraska timur rata-rata lebih dari $8, 500 hektar, sedangkan di wilayah panhandle barat, itu rata-rata sekitar $3, 000. Untuk memahami perbedaan itu, Anda harus tahu tentang tanah dan elevasi di barat (elevasi yang lebih tinggi memberikan lebih banyak cuaca ekstrem), dan Anda terutama harus mempertimbangkan ketersediaan air dan biaya pemompaan. Biaya pemompaan diesel bisa mencapai $100 per acre.
Siapa yang membeli: Kebanyakan, kata Lierz, para petani yang sangat berpikiran bisnislah yang memiliki cadangan uang tunai. Ada juga investor yang mungkin menginginkan tanah untuk tujuan rekreasi, tetapi mereka sering menginginkan lahan pertanian berkualitas rendah. Ada musuh bebuyutan petani Nebraska, Lierz mengatakan:pajak real estat. Mereka didasarkan pada nilai tanah menggunakan rata-rata pergerakan tiga tahun, daripada profitabilitas tahunan. Beberapa pembeli mundur ketika mereka melihat pajak setinggi $100 per acre.
Peluang: Lierz melihat peluang hari ini bagi investor lahan pertanian yang tetap fokus pada bisnis dan menambah lahan pertanian yang ada. Beberapa petani telah menjual satu lahan pertanian kepada investor dengan perjanjian jual-sewa kembali, dan mereka menggunakan uang yang dihasilkan untuk membeli pertanian terdekat yang mereka inginkan.
Adam Woiblet
Grup Perdagangan Agribisnis
Daerah:Oregon, Washington, Idaho, montana
Pasar hari ini: Nilai masih meningkat di seluruh wilayah ini, kata Woiblet. Ini adalah wilayah pertanian yang sangat beragam dengan lebih dari 100 tanaman yang ditanam – dari kebun hingga gandum lahan kering. “Ini sangat banyak pasar penjual ketika datang ke lahan pertanian, " dia berkata.
Nilai titik tengah: Tanah gandum kering di daerah Washington timur yang dikenal sebagai Palouse adalah sekitar $2, 000 per hektar. Tanah itu biasanya menanam gandum 80 hingga 100 gantang per acre.
Siapa yang membeli: Ada beberapa petani yang ingin berekspansi, tetapi sebagian besar adalah investor institusional. Mereka menginginkan pengembalian 3% hingga 6%, dan mereka bisa mendapatkannya di banyak transaksi tanah di daerah ini, kata Woiblet.
“Mungkin kabar baiknya bagi petani adalah investor ini tidak mau menggarap lahan. Mereka ingin memilikinya dan menunjukkan ROI yang baik. Mereka bekerja dengan petani daerah untuk menanam tanaman.”
Peluang: Woiblet berpikir ada peluang bagi petani yang berpikiran ekspansi untuk membeli properti yang berkinerja buruk dan menggunakan teknologi untuk membawanya ke tingkat produktivitas yang baru. Pasar yang digerakkan oleh investor ini dapat memberikan kesempatan kepada petani untuk menjual tanah dengan perjanjian sewa kembali, menambahkan likuiditas ke operasi, dia berkata.
Rata-rata Nilai Real Estat Pertanian A.S., Nominal dan Riil (Penyesuaian Inflasi), 1967-2017
Catatan:Real estate pertanian mencakup tanah dan bangunan. Data mencerminkan nilai per 1 Juni setiap tahun. Deflator harga implisit PDB tahunan digunakan untuk mengonversi nilai nominal ke dolar AS 2009 (Departemen Perdagangan, Biro Analisis Ekonomi). Untuk 2017, rata-rata deflator harga kuartal pertama dan kedua digunakan. Data tidak termasuk Alaska dan Hawaii. Sumber grafik:USDA, Layanan Riset Ekonomi menggunakan data dari USDA, Dinas Statistik Pertanian Nasional.
Jeremy Stephens, ALC
Realti Tanah Nasional
Daerah:Arkansas, Mississippi, Louisiana
Pasar hari ini: Lahan pertanian dipegang erat di wilayah Delta Mississippi ini, jelas Stefanus. “Tidak ada cukup penjualan saat ini untuk memberikan kesan yang baik bagi pasar, " dia berkata. “Beberapa traktat yang lebih besar – 1, 000 hektar dan lebih – lahan yang lebih baik dicari oleh kelompok investor. Pasar itu tidak pernah kalah dari beberapa tahun yang lalu.”
Nilai titik tengah: Peternakan terbaik – lahan besar, diratakan, dikeringkan dengan baik, irigasi – biasanya dijual hingga $6, 000 hektar, kata Stephens. Lahan pertanian yang lebih kecil yang membutuhkan lebih banyak perhatian bisa menjadi $3, 000 hingga $4, 000 per hektar.
Siapa yang membeli: Ini adalah investor. Ada yang asing, beberapa domestik, dan ada juga yang merupakan kombinasi. Mereka ingin mendiversifikasi investasi mereka dan mendapatkan ROI 4% hingga 5%. “Lima adalah angka ajaib, tapi sulit untuk menemukannya hari ini, ” kata Stephens. Pilihan tanamannya adalah beras, kapas, Jagung, dan kedelai.
Peluang: Bagi petani, kegilaan investor belum tentu hal yang buruk, Stephens berpikir. “Mereka membutuhkan penyewa, dan itu mungkin kesepakatan yang lebih baik bagi petani yang berpikiran ekspansi daripada kepemilikan, " dia berkata. Jika Anda ingin membeli, dia menyarankan untuk mencari sebidang tanah yang belum diperbaiki yang perlu diratakan, irigasi, pembersihan pagar, atau sesuatu yang lain. “Jika Anda menemukan peternakan itu, Anda sebaiknya siap untuk menarik pelatuknya dengan cepat, ” kata Stephens.
