Kyle Hansen, pialang/lelang dengan Layanan Real Estat Hertz, nevada, rendah, mengatakan pasar tanah mulai meningkat, mirip setahun yang lalu.
Aktivitas Penjualan
Tahun lalu, volume tanah di pasar meningkat dari Juli melalui bulan-bulan musim dingin dan memasuki musim semi 2018.
“Ada masanya penjualan tanah melambat pada bulan Mei dan Juni 2017 lalu. Belum, 2018 telah melihat aktivitas penjualan tanah meningkat lagi pada bulan Juli. Ini menunjukkan bahwa kita mungkin mengalami kejatuhan aktif, "Ucap Hansen.
Randy Dickhut, wakil presiden senior operasi real estat untuk Farmers National Company, mengatakan peningkatan musiman penjualan pertanian musim gugur ini bisa berlanjut hingga pascapanen dan musim dingin.
“Kami telah mengantisipasi lebih banyak penjualan pertanian yang 'didorong secara finansial', ” kata Dickhut. Ini adalah produsen yang melikuidasi aset untuk membantu arus kas atau neraca mereka. Saya pikir kita akan melihat beberapa dari aktivitas ini saat tekanan dalam ekonomi pertanian berlanjut.
“Agen kami, berlisensi di 28 negara bagian, kunjungi dengan pemberi pinjaman, dan kami diberitahu akan ada petani tahun ini yang membuat keputusan untuk melakukan sesuatu yang berbeda, keluar dari pertanian, atau meredakan stres arus kas dengan menjual habis. Ini hanya masuk akal dengan apa yang telah terjadi empat tahun terakhir, secara ekonomis, " dia berkata.
- Baca lebih lajut: Pandangan Wilayah demi Wilayah di Pasar Tanah Pertanian 2018
Motivasi Penjual
Sekarang, apa yang tampaknya menjadi pendorong penjualan tanah banyak berkaitan dengan motivasi para penjual.
“Ini tentang apa yang ingin dilakukan penjual dengan hasilnya, "Ucap Hansen. Dengan hutan, itu penjual yang memiliki kepentingan individu yang berbeda. Pasar telah bergerak naik untuk barang-barang rekreasi itu. Penjual tidak lagi secara pribadi menggunakan tanah atau memiliki keinginan untuk pergi ke tempat lain dengan investasi mereka.
Cantuman vs. Lelang Publik
Dalam beberapa tahun terakhir, lebih banyak pemilik tanah yang meminta agen real estat menjual properti mereka melalui lelang umum vs. metode pencatatan.
Hansen mengatakan keputusan untuk menjual melalui lelang seringkali tergantung pada karakteristik pertanian.
“Apakah tanah pertanian adalah bagian berkualitas tinggi yang akan sangat dicari? Khas, cara terbaik untuk memasarkan jenis properti tersebut adalah dengan pelelangan umum, "Ucap Hansen.
Mengapa? Karena Anda tidak pernah tahu apa motivasi pembeli atau seberapa tinggi pembeli bersedia menawar.
Namun, setiap bagian dapat dilelang, selama harga cadangan realistis, kata Hansen.
Harga cadangan adalah jumlah yang pemilik tanah dapat menolak penjualan properti jika pelelangan setidaknya tidak mencapai tingkat itu.
Di sisi lain, jika pemilik tanah memilih untuk membuat daftar properti saat tidak terlalu bisa digarap, mereka membutuhkan pembeli unik seperti seseorang dengan ternak untuk daerah penggembalaan.
Ada alasan lain mengapa pemilik tanah memilih listing vs lelang publik, kata Hansen.
“Beberapa penjual tidak mau melakukan lelang umum. Mereka tidak ingin fokus itu pada keluarga dan properti mereka. Lebih tepatnya, mereka menginginkan penjualan yang lebih sederhana, hanya dengan menelepon beberapa orang di lingkungan sekitar atau mencoba membuat kesepakatan dengan penyewa, "Ucap Hansen.
- Baca lebih lajut: Nilai Lahan Pertanian Tetap Kuat
Pembeli Ingin Lokasi
Sekarang, tren pembeli tanah pertanian banyak berkaitan dengan di mana potongan itu berada.
“Apalagi jika pembelinya adalah petani. Produsen tersebut menginginkan lahan di area tertentu yang mudah diakses dan memiliki kualitas tanah sedang hingga tinggi, " dia berkata.
Sementara itu, seorang investor yang tidak terlalu peduli dengan lokasi biasanya condong ke arah tanah yang berkualitas lebih tinggi, kata Hansen.
“Alasannya, tanah dengan kualitas lebih tinggi akan dijual dengan harga premium atau menahan nilainya jika investor memutuskan untuk menjualnya dalam lima hingga 10 tahun ke depan. " dia berkata.
Perlu dicatat bahwa ada peluang lebih besar untuk membeli sebidang tanah dengan nilai lebih rendah dan mendapatkan tingkat pengembalian yang lebih baik tanpa harus membayar harga pembelian yang tinggi, kata Hansen.
Investor luar masih membeli lahan pertanian berkualitas rendah dan kemudian memperbaikinya melalui sistem irigasi yang lebih baik, drainase yang lebih baik, membangun tempat biji-bijian, dan bidang meratakan.
Dickhut mengatakan pembeli lahan pertanian menjadi berhati-hati baru-baru ini karena ekonomi pertanian yang lebih lemah.
“Mereka (produsen-pembeli) lebih berhati-hati, tetapi mereka juga menyadari bahwa tanah adalah investasi jangka panjang, ” kata Dickhut.
“Karena sangat sedikit lahan yang muncul di pasar terbuka pada tahun tertentu (kurang dari 1% dari semua lahan pertanian), ketika sebuah peternakan datang untuk dijual dan masuk akal bagi seorang petani atau peternak, itu mungkin kesempatan sekali dalam tiga atau empat generasi, " dia berkata.
Apa yang Penjual Cari Sekarang
Jadi, apa yang sedang dicari penjual lahan pertanian saat ini, selain penawar tertinggi?
Hasil bersih dari penjualan tanah pertanian harus memenuhi tujuan penjual untuk uang itu, kata Hansen.
“Likuidasi sebuah perkebunan, mengelola kepercayaan dengan banyak anggota keluarga yang terlibat, dan faktor luar lainnya dapat memaksa penjualan. Untuk sebagian besar penjual kami, ini adalah motivasi untuk pindah tanah, "Ucap Hansen. "Diberikan, ada beberapa petani yang pensiun dan berjualan, tapi itu bukan konsentrasi penjual saat ini.”
Pengembalian Tanah Tahunan Berkurang
Dari segi investasi, lahan pertanian telah menjadi pilihan investasi jangka panjang yang baik untuk portofolio investor. Itu mungkin berubah, menurut agen pertanian.
“Pasar tanah menjadi sangat kompetitif, dan menjadi terputus dari hasil dan harga komoditas yang dibandingkan dengan nilai tanah saat ini, "Ucap Hansen.
Nilai tanah tetap kuat dan stabil, bahkan sejak 2013 (puncak harga tanah), turun hanya 20% sampai 25% dalam biaya tanah. Bandingkan dengan harga komoditas yang turun 50% dalam periode waktu yang sama.
“Karena dua dinamika itu, kami melihat tingkat pengembalian investasi tanah yang lebih rendah. Kami biasa melihat tingkat batas tahunan (membandingkan pendapatan saat ini vs. harga) antara 4% dan 6% di lahan pertanian, dibandingkan dengan tarif batas saat ini sebesar 2,5% hingga 3% di lahan terbaik, "Ucap Hansen.
Mengingat, ini hanyalah siklus saat ini di mana nilai lahan pertanian berada, dan tidak memperhitungkan tingkat apresiasi. Pengembalian jangka panjang atas investasi lahan pertanian tetap positif.
Tren untuk Ditonton
Tanah berkualitas tinggi tetap stabil harganya dan bahkan meningkat di lokasi tertentu, tren di lahan pertanian yang patut dicermati, kata Hansen.
“Lahan dengan kualitas sedang tetap stabil atau melunak. Tanah dengan kualitas lebih rendah melunak dan nilainya semakin melemah karena tarif perdagangan dan jatuhnya harga komoditas, "Ucap Hansen.
Tren lahan pertanian kunci lainnya berkaitan dengan kemampuan petani untuk membeli lahan.
Secara statistik, petani membeli 70% sampai 80% dari pertanian yang datang untuk dijual.
Tarif perdagangan global yang diselesaikan, kesepakatan perdagangan yang dinegosiasikan, perubahan harga komoditas, dan sikap petani dapat membantu nilai lahan pertanian.
Seperti biasa dalam bisnis real estat, pepatah lama tentang lokasi, lokasi, lokasi berhubungan dengan penjualan pertanian, juga.
“Jika Anda menjual di area yang memiliki pembeli aktif dan ekonomi area yang kuat, sebidang tanah itu akan membawa harga tinggi. Jika tanah berkualitas tinggi Anda untuk dijual berada di lokasi yang buruk atau area yang tidak aktif dalam penawaran, sepotong berkualitas baik bisa menjual di bawah pasar, " dia berkata.
Tren lain yang mendukung pasar real estat lahan pertanian termasuk kekurangan air dunia, finansialisasi pertanian (peningkatan minat dalam produksi pertanian AS), dan kebangkitan teknologi.
“Munculnya teknologi – apakah itu pemuliaan benih yang meningkatkan potensi hasil tanaman atau efisiensi mesin dan kemampuan penanam – membuat setiap hektar lebih produktif, ” kata Dickhut.
"Hasil dari, ketika tanah lebih produktif, memiliki potensi untuk menghasilkan nilai lebih. Jadi, jangka panjang, tren ini mendukung nilai tanah yang lebih tinggi. Produktivitas yang lebih tinggi dikapitalisasi ke dalam nilai tanah, ” kata Dickhut.
Ditulis oleh Gene Johnston dan Mike McGinnis
