Ruth Rabinowitz mengingat kunjungan pertamanya ke Iowa State Fair bersama ayah dan saudara perempuannya ketika dia berusia sekitar 12 tahun. Keluarganya bukan di antara generasi Iowans yang tiba di sana untuk menerima Century Farm Awards. Tapi ayahnya, Daud, membeli pertanian Iowa pertamanya 41 tahun yang lalu dan memberikannya kepadanya ketika dia meninggal pada tahun 2017.
“Kami tidak benar-benar baru dalam adegan di sini, ” kata Rabinowitz, yang tinggal di California utara.
Tidak juga leasing. Ini adalah utas dominan yang menghubungkan lanskap, sebagai pensiunan petani dan ahli waris off-farm mereka mempertahankan hubungan dengan tanah, dan produsen mengejar skala ekonomi sambil membangun ekuitas sebagai penyewa.
Investor semakin menganggap memiliki lahan pertanian sebagai strategi investasi yang menarik. Di Iowa, 53% lahan pertanian disewakan kepada operator yang bukan pemilik, dan survei terbaru oleh Iowa State University menunjukkan 41% dari sewa sewa tunai dan 68% dari sewa berbagi tanaman telah bertahan selama lebih dari satu dekade.
Pasar gandum musim tanam yang bergejolak ini, perjanjian perdagangan macet, dampak dari banjir dan mencegah penanaman, permintaan etanol yang lebih rendah, dan ekspor yang menurun memperkeruh percakapan sewa.
Sewa sewa tunai, jenis sewa yang paling umum, biasanya ditetapkan terlalu rendah selama periode kenaikan harga dan hasil yang lebih tinggi, dan terlalu tinggi di saat seperti sekarang ini. USDA memperkirakan kerugian $58 per acre untuk jagung.
Perkiraan biaya dan margin untuk kedelai setelah jagung menunjukkan kerugian $99 per acre – lebih dari $2 per gantang.
Hasil dari, banyak pemberi pinjaman dan sebagian besar manajer pertanian menasihati petani dan pemilik tanah untuk menegosiasikan kembali persyaratan sewa mereka.
“Tidak banyak keuntungan di pertanian, ” kata Kelvin Leibold, spesialis lapangan, Ekstensi &Penjangkauan Universitas Negeri Iowa. "Menegosiasikan kue yang menyusut itu sulit."
Tarif Sewa Tetap Stabil
Tren yang mendasari mendukung status quo. “Nilai tanah terus meningkat, Kata Leibold.
Survei Nilai Tanah Pertanian Purdue 2019 menunjukkan bahwa tanah berkualitas rata-rata turun 0,9% dari Juni 2018 hingga Juni 2019. Sewa tunai Indiana untuk tanah berkualitas rata-rata melunak menjadi $207 per acre (penurunan $3 per acre).
Nilai rata-rata negara bagian Iowa untuk semua kualitas tanah adalah $7, 264 per hektar pada 1 November, 2018, penurunan hanya $62 per acre dari 2017. Sewa tunai, rata-rata, turun menjadi $219 per hektar, pengurangan 1,4%.
Faktor lain (termasuk pasar tanah yang tipis) dan suku bunga yang rendah mendukung. Federal Reserve memangkas suku bunga lagi pada 30 Oktober. Itu adalah ketiga kalinya The Fed memangkas suku bunga dalam beberapa bulan.
“Suku bunga yang lebih rendah berarti nilai tanah yang lebih tinggi, Kata Leibold.
Sewa bagi hasil tanaman melibatkan hasil panen bersama dan seringkali pembayaran asuransi pemerintah dan tanaman, dan sebagian dari biaya panen. Tetapi biaya input tidak banyak menurun, dan kenaikan pajak properti di beberapa negara bagian telah berdampak besar.
“Saya mendengar alasan ini dari pemilik tanah yang tidak mau membayar sewa, ” kata Allan Vyhnalek, University of Nebraska Extension dan pendidik ekonomi.
Lihat Opsi Leasing
Salah satu solusi mungkin adalah pergeseran ke jenis sewa yang berbeda. Sewa tunai yang fleksibel menawarkan pembagian risiko dan imbalan yang lebih besar, dan mengurangi kebutuhan akan negosiasi tahunan. Ini memungkinkan penyesuaian ke bawah selama ekonomi yang buruk tetapi menyediakan struktur bagi pemilik tanah untuk mendapatkan keuntungan jika harga membaik.
“Mungkin ada lebih banyak sewa fleksibel, tapi ada yang merasa rumit, dan beberapa operator menolak, ” kata Mark Gannon, Gannon Real Estat, Ames, rendah.
Perubahan dalam program pertanian federal juga dapat membuka pintu untuk percakapan penyewa/pemilik tanah.
“Di bawah RUU Pertanian, ada kesempatan satu kali musim gugur ini untuk menyesuaikan hasil PLC, "Ucap Gannon. “Itu belum mendapat banyak perhatian, tetapi sangat penting untuk meningkatkannya. Beberapa penyewa menggunakan hasil yang sudah ketinggalan zaman, yang menurunkan potensi pendapatan mereka jika pembayaran pemerintah masuk.”
Leibold setuju. “Ini juga memberi pemilik tanah kesempatan untuk duduk dan berbicara tentang data hasil dengan penyewa, " dia berkata.
Apa yang Sedang Tren?
Sewa multi-tahun menawarkan insentif untuk berinvestasi dalam perbaikan jangka panjang pada tanah dan mempertahankan kesuburan tanah. Rabinowitz memiliki sewa dua tahun di satu peternakan Iowa. “Saya ingin menggunakannya di semua peternakan kami, " dia berkata. Dia menulis minimum-sampai ke dalam perjanjian dan mengajukan hibah tanaman penutup NRCS dengan penyewanya. “Pertanian itu diuji tanah, dan kami membahas kalium ketika kami menandatangani kontrak, " dia berkata.
Rabinowitz menjadwalkan kunjungan tatap muka secara teratur. “Sewa jangka panjang, dengan komunikasi yang teratur, membangun hubungan, " dia berkata.
Dengan mata air yang lebih basah dan banjir baru-baru ini, drainase muncul sebagai faktor penting. Dalam beberapa kasus, tanah telah rusak oleh pemotongan, puing, atau lumpur, dan endapan pasir. Berkurangnya pendapatan dan risiko produksi yang lebih besar dapat berdampak pada nilai tanah jangka panjang dan tarif sewa.
“Pada tingkat mikro, oleh lingkungan, mungkin ada dampak di Nebraska, di mana terjadi kerusakan parah pada tanah, ” kata Vyhnalek. “Dalam skala besar, itu mungkin berdampak minimal pada sewa. ”
Di daerah terlokalisir, nilai tanah yang lebih tinggi dan sewa dapat ditelusuri ke permintaan tanah untuk kontrak pupuk, kata Leibold. Ekstra (ubin, penghapusan salju, memotong, dll) yang dilakukan oleh penyewa juga masuk ke dalam campuran.
Apa Outlooknya?
Sebagai aturan praktis, sewa tunai biasanya sekitar 3% dari nilai rata-rata lahan pertanian di seluruh negara bagian. Akhirnya, penawaran dan permintaan menentukan tarif.
Namun, ketidakpastian yang membayangi menutupi cakrawala ag. "Dalam beberapa kasus, tarif akan hilang, tetapi kita harus membeli kembali ke pasar dengan cara yang sama seperti yang selalu kita lakukan – dengan harga yang lebih rendah, Kata Leibold.
Meskipun 1 September adalah batas waktu penghentian, petani dan pemilik tanah dapat menyetujui untuk menyesuaikan sewa sebelum 1 Maret (Kontrak pertanian khusus tidak memiliki batas waktu 1 September.)
“Beberapa akan setuju untuk menunda persyaratan sampai mereka melihat lebih banyak kepastian pada hasil panen dan harga 2019, Kata Leibold.
Strategi Negosiasi
Informasi perakitan – neraca yang diperbarui, data hasil, dan rencana pemasaran – adalah kunci untuk mempersiapkan negosiasi sewa, tetapi psikologi manusia masuk ke dalam setiap negosiasi.
“Orang-orang menghindari risiko ketika keuntungan memungkinkan dan menghindari kerugian ketika kerugian mungkin terjadi, ” kata Ryan Drollette, spesialis bidang manajemen pertanian, Universitas Negeri Iowa.
“Pemilik tanah enggan menurunkan harga sewa, karena mereka melihat sewa saat ini sebagai anugerah, " dia berkata. “Meski tarif sewa turun, pemilik tanah merasa tidak adil untuk menurunkan harga sewa mereka. Titik referensi mereka adalah sewa yang ada – bukan sewa yang berlaku.”
Salah satu strategi negosiasi adalah menjauh dari posisi jangkar pemilik tanah dan membingkai ulang situasi. “Coba perkenalkan titik referensi lain yang menciptakan nilai, seperti syarat kontrak, waktu pembayaran, perbaikan jalan, manajemen pagar, atau hak berburu, " dia berkata.
“Mengusulkan sewa dengan tingkat variabel mungkin menawarkan harapan untuk tidak berada di pihak yang kalah, sejak di tahun-tahun yang baik, pemilik tanah melihat imbalan; di tahun-tahun yang buruk, petani dilindungi.”
Poin lain yang perlu diingat:
• Kesepakatan kecil menciptakan hubungan.
• Gunakan pernyataan “saya”; batasi penggunaan kata "kamu".
• Jika percakapan memanas, menegaskan kembali bahwa Anda mendengarkan.
