Nilai tanah Midwest siap untuk bergerak lebih tinggi
Saat musim gugur dimulai dan hiruk pikuk lelang lahan pertanian mencengkeram Midwest, pasar tanah pertanian tampaknya telah bergerak ke arah keuntungan bagi penjual. Tahun 2020 menggambarkan banyak kesamaan dengan kombinasi faktor ekonomi yang diamati pada tahun 2012 setelah beberapa tahun mengalami penurunan harga komoditas. Harga biji-bijian yang kuat, peningkatan partisipasi petani dalam pembelian lahan, dan suku bunga yang ditekan secara kolektif berkontribusi pada penguatan nilai tanah yang mencapai puncaknya pada 2013-14.
Sementara harga komoditas saat ini tidak sebanding dengan peningkatan nilai yang dialami dari tahun 2011 hingga 2013, berlimpahnya modal “murah” yang mencari pengembalian yang stabil belum pernah terjadi sebelumnya. Sederhananya, hasil tunai 3% yang dihasilkan dari memiliki lahan pertanian tidak pernah lebih menarik secara finansial. Di pasar saat ini, kelebihan uang yang tertarik melebihi tanah yang tersedia untuk dijual menciptakan banyak skenario ekonomi yang menarik.
Pasar tanah pertanian memiliki dan diharapkan tetap tabah sepanjang penurunan harga komoditas terutama karena ekspektasi pengembalian yang tertahan atau dikenal sebagai tingkat kapitalisasi atau kompresi cap-rate. Tabel 1 menggambarkan hubungan terbalik antara cap-rate dan nilai properti.
Asumsi berikut digunakan dalam pembuatan model ini:(1) sepertiga dari pendapatan kotor pertanian dibayarkan sebagai sewa kepada pemilik tanah, dan (2) rata-rata hasil pertanian Iowa sebesar 198 gantang jagung per acre. Untuk menggunakan matriks, seseorang hanya perlu memilih ekspektasi pengembalian dan harga jagung target untuk menentukan nilai yang bersedia dibayar untuk sebuah pertanian.
Meskipun matriksnya tidak komprehensif, ini menunjukkan hubungan antara harga komoditas dan ekspektasi pengembalian. Saat menggunakan matriks untuk menghitung nilai tanah untuk $6 jagung dengan cap-rate 4%, model menyiratkan nilai $9, 899 per hektar, dan menariknya, matriks juga menunjukkan harga $9, 899 per acre seharga $3 jagung dengan tarif batas 2%.
Di situlah letak pemecahan teka-teki harga tanah pertanian yang tampaknya menjadi perhatian pers populer akhir-akhir ini.
Tabel 2 mengilustrasikan bagaimana perubahan pendapatan sewa dan penyesuaian tarif topi berinteraksi. Seperti yang ditunjukkan tabel, pengurangan sewa $50 per acre ditambah dengan penurunan 50 basis poin dalam ekspektasi pengembalian menetapkan nilai pertanian yang hanya 3% dari harga puncak. Dua contoh sebelumnya telah mengilustrasikan offset yang telah diciptakan oleh kompresi cap-rate sehubungan dengan penurunan tarif sewa dan menekan harga komoditas.
Selain berkurangnya ekspektasi pengembalian, pasar tanah juga menyadari kekuatan besar dari uang diskon. Dampak pembiayaan pembelian lahan pertanian setahun yang lalu dengan bunga 5,5% dibandingkan dengan 3,55% saat ini ditunjukkan pada tabel 3 di bawah ini. Sementara memegang pembayaran dan amortisasi konstan, penurunan suku bunga 200 basis poin memungkinkan pembeli membayar tambahan $1, 380 per acre untuk pertanian yang sama dari tahun ke tahun.
Mungkin yang lebih berdampak daripada suku bunga dan harga komoditas adalah meningkatnya partisipasi petani di pasar tanah. Petani cenderung membuat keputusan pembelian berdasarkan jangka panjang, dan karena itu lebih agresif daripada investor keuangan murni.
Ketika likuiditas pertanian yang sudah menurun diperkirakan akan mencapai 0,08 pada rasio modal kerja terhadap pendapatan kotor, menurut Rasio Sektor Pertanian Utuh USDA ERS, petani mulai menjadi penakut dan kurang menjadi kekuatan pendorong dalam penemuan harga tanah. Rasio modal kerja terhadap pendapatan kotor 0,08 berarti untuk setiap $1, 000, 000 yang dihasilkan dalam pendapatan pertanian hanya $80, 000 tersedia dalam likuiditas pertanian saat ini yang menghambat kemampuan untuk melanjutkan operasi pertanian.
Rata-rata petani biasanya bertanggung jawab atas sekitar 70% dari semua pembelian lahan pertanian di Iowa yang ditunjukkan pada gambar 1. Tren turun yang lebih besar dalam modal kerja dan oleh karena itu partisipasi pasar petani akan berdampak buruk pada nilai tanah. Namun, reli harga komoditas baru-baru ini ditambah dengan program bantuan federal tampaknya memicu optimisme untuk operasi pertanian yang menguntungkan di masa depan.
Faktor-faktor ekonomi ini telah menyatu untuk membentuk badai sempurna lainnya untuk apresiasi nilai tanah; perbedaannya terletak pada kompresi cap-rate saat ini. Pengurangan ekspektasi cap-rate dikombinasikan dengan sewa yang meningkat menciptakan skenario yang mengakibatkan harga tanah mendekati nilai puncak yang diamati pada 2013-2014.
Nasib pasar tanah pertanian bergantung pada kepercayaan petani di pasar komoditas dan pembayaran bantuan federal. Terlepas dari hasil survei pasar musim gugur, kekuatan signifikan diantisipasi untuk nilai lahan pertanian hingga akhir tahun 2020, yang harus tercermin dalam hasil survei musim semi yang menguntungkan.
